2008年 10月の記事一覧

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08年10月27日 17時48分36秒
Posted by: ariake
自筆証書遺言の検認手続の当事者は

申立人たる相続人、その他の相続人

家事審判官(裁判官)、裁判所書記官
です。

まず、最初に出席者の確認をし、家事審判官が

申立人に遺言書発見状況などについて質問します。

続いて、家事審判官が遺言書を開封して内容を

読み上げます。

この時、申立人や出席している他の相続人に

遺言者の筆跡や内容を確認しますが、

出席者がその内容を否定したとしても

検認手続には影響しません


家庭裁判所でコピーを取って、原本は申立人に

還付され、検認証が交付されて手続きは終了です。


内容に争いがあっても、検認手続ではタッチせず、

別途、調停(家庭裁判所)や訴え(地方裁判所)の

手続の案内がされるだけです。


08年10月21日 18時26分29秒
Posted by: ariake
申立て書類のひとつに

「診断書および診断書附票」があります。

いわゆる「認知症」であるとの診断をするものです。


この診断書を誰に書いてもらうか?

これは実際上困ることが多い問題です。

本来は精神科の医師が専門医なのですが、

精神科にかかっている方はあまりいないでしょう。

家庭裁判所も必ずしも精神科医に限らず、

広く主治医(脳神経外科、内科など)に診断書の

記入をしてもらうように求めています。

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08年10月17日 19時04分00秒
Posted by: ariake
一般の戸建て住宅の敷地面積は、

30坪から45坪くらいがほとんどですから、

売る時はそのままの大きさで売ってもよいのですが、

60~70坪を超える土地については、そのまま売るのが

難しい場合もままあります


実勢価格が坪100万円で70坪の土地は、7000万円。

土地代に7000万円も出して、さらに建物代2500万~

3000万円も出せる人が世の中にどの位いるかというと

そう多くはありません。

したがって、こういう土地をそのまま売る場合は、

かなり時間がかかると考えた方がよいでしょう。

しかし、時間がなく、しかも安く売りたくもない

という場合もあります。

そんな時は、土地を分割して売ることをお奨めします。

土地家屋調査士さんに測量してもらい、

A区画とB区画の二筆に分けて、それぞれの価格を

設定して、仲介業者に売らせるのです。

7000万の半分ですから、3500万円の土地が2個できる

わけです。

この位の価格帯であれば、顧客数もかなり見込めますから

早く成約させる確立もぐんと上がります。

また、面積が小さくなることで価格のグロスが下がりますから、

単価を若干上げても売れるでしょう。

つまり、単純に半分の3500万円ではなく、3650万円くらいの

価格設定も可能になってくるのです。

こうすることで、「早く」「高く」売ることが可能になります。

もっとも、その土地が分割可能であることと、

建物を解体して「更地」で売ることが条件にはなります。

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08年10月16日 18時21分27秒
Posted by: ariake
自筆証書遺言は、相続発生後、執行前に、

家庭裁判所における「検認」手続が必要です。

「検認」という手続は、遺言書の内容が適法か違法か、

あるいは、有効か無効かを決定するものではなく、

遺言書の状態を確認して、執行前の偽造・変造を

予防するだけの意味
しかありません。

したがって、内容については相続人間で相互に確認する

必要があります。


ちなみに、家庭裁判所から各相続人宛てに、

検認の「期日通知書」というものが送付されて来るのですが、

それには・・・

『申立人以外の方は、立ち会われなくても結構です。

立ち会えなかった方で、遺言書の内容を知りたい場合には、

後日、申立人に問い合わせてみてください。』

という、まるで他人事のような文章が書かれています。


『あとは、そちらでやってください』・・・ということですね(。。)
08年10月13日 10時47分13秒
Posted by: ariake
財産目録を作成したら、その財産を根拠づける

資料も添付します。


土地・建物であれば、不動産登記簿謄本。

株式等有価証券であれば、その証券のコピー。

銀行預金であれば預金通帳のコピー。


などです。
08年10月12日 13時07分00秒
Posted by: ariake
遺言の中で、財産を特定の相続人に承継させる旨の

表現はいくつかありますが、

例えば、

「横浜市西区平沼1丁目1番地の土地は、

松本康二にやることにして下さい。」


という表現をした遺言は、遺贈となるのか

それとも、遺産分割方法の指定となるのか?


一般的には、このような表現は遺産分割の指定
と解されています。

これに対して、「…を松本康二にやる。」または、

やることにする」という表現であれば

遺贈となるようです。


どちらにしても、その土地が指定された相続人に承継
されるので、形式なんか意味がない!と思われる方も

いらっしゃるかもしれませんが、

遺贈となるか、遺産分割の指定による相続となるかで

所有権移転登記の登録免許税が大きく異なってきます。


例えば、

評価4000万円の土地を相続を原因とする所有権移転登記の

登録免許税は、4000万円× 4/1000=16万円 

ですが、

遺贈による場合は、4000万円× 20/1000=80万円

となります。


ちょっとした表現の違いで、相続にかかる費用に大きな違いが出てくる

ということもありますので注意したいものです。
08年10月11日 12時12分00秒
Posted by: ariake
リバースモーゲージの効用について。

一人暮らしまたは夫婦ふたりの高齢者世帯の

不安の上位は、介護(健康)と生活資金
です。


介護付きマンションや老人ホームに入居できれば

介護については、かなり安心できるでしょう。

しかし、そこに入居するための資金が十分ある

という方ばかりではありません。

夫婦二人の生活資金として十分な金額は、

都市部では月額約30万円とも言われますが、

年金だけでそれだけの収入がある方は少数でしょう。


しかし、そうした方々でも、

既にローンの終わった住宅を持っている方は、

かなり多くいらっしゃいます。

特に、首都圏では地価が高いことから、

不動産、特に土地の資産価値は、金融資産をはるかに

上回ります。



自分の居住用である自宅は、賃貸マンションなどの

事業用資産と違い、そのままでは何らの収益を生みませんから、

その資産価値を顕在化させて活用するには、

売却するか賃貸するしかありません。

しかし、それでは愛着のある自宅に住み続けることが

できなくなります。


リバースモーゲージは、自宅を手放すことなく

老後の生活資金を補完し、また、施設などへの入居資金を確保する

ことを可能にする制度
なのです。




08年10月10日 12時12分00秒
Posted by: ariake
(4)で「業者選定」について書きました。

不動産業者と言っても、財閥系の大手不動産販売会社から

マンションの一室で看板も出さずにやっている「ブローカー」

もどきの業者
まで、実に幅があります。


ブローカー業者に売却の相談をするとどうなるか?

「私の家はいくら位で売れますかねえ…?」

と尋ねただけで、媒介依頼をしたわけでもないのに、

いつの間にか「自分の家が売りに出されている…!」

ということ珍しくありません。


もちろん、おおっぴらに広告したりはしません。

仲間の業者に「未公開のいい物件あるけど、お客いない?」

などと言って、勝手に作った「物件概要書」を渡したりします。

その資料をもらった業者は、さらに自分の知り合い業者に

そのコピーを渡します。

こうなると、その後はもう歯止めが効きません。

ファックスで到る所に(擦り切れて読めない)物件資料が出回り

突然知らない業者が家にやって来て、

「内見させてもらえますウ…?」

などと、図々しくも家に上がろうとしたりします。


この時初めて所有者は、自分の家が売りに出されていることを

知り愕然とするのです。
08年10月09日 11時25分00秒
Posted by: ariake
申立て書類のひとつに「財産目録」があります。

この言葉を見ただけで、「うわっ、面倒くさそう…」

と思われる方も多いのではないでしょうか?


しかし、実際は思うほど面倒でもありません。

裁判所でくれる書類の中に財産目録のひな形の

用紙が入っていますし、パソコンで自分で作っても

良いので、形式はそんなに気にすることもありません。


そして内容についても、申立人が把握している範囲

、本人の財産を記載すればよいだけです。

ただ、記載する財産については、出来るだけ正確に。

例えば、不動産なら登記簿謄本の地番や地積を記入して

ください。住居表示と登記上の地番は異なりますので

注意して下さい。


もし、申立後に他の財産の存在が判明したらその時に

申告すれば大丈夫です。
08年10月08日 10時19分00秒
Posted by: ariake
遺言で相続分や遺産分割の方法を指定をする際、

「遺留分」に気をつけないと相続発生後にトラブルに

なることがある…と前に書きました。


では、遺留分の前提になる「法定相続分」については

どのように定められているのでしょうか


民法第900条に規定があります。

 ≪相続人≫          ≪法定相続分≫

 配偶者+子          配偶者1/2 子1/2

 配偶者+直系尊属      配偶者2/3 尊属1/3

 配偶者+兄弟姉妹      配偶者3/4 兄弟姉妹1/4



ただし、上記は昭和56年1月1日以降の相続についてのみ適用され、

昭和22年5月3日から昭和55年12月31日までの相続については

以下のようになります。


 ≪相続人≫          ≪法定相続分≫

 配偶者+子          配偶者1/3 子2/3

 配偶者+直系尊属     配偶者1/2 直系尊属1/2

 配偶者+兄弟姉妹     配偶者2/3 兄弟姉妹1/3


これから起こる相続に、なぜ昭和55年以前の相続分規定が関係あるのか?

疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

二次相続」という言葉をお聞きになったことはありませんか?

例えば、昭和55年10月8日にお父さんが亡くなったとします。

そして、平成20年10月8日にお母さんが亡くなったとします。

お父さんが亡くなったときに、遺産分割や相続登記をしていなかった

場合、昭和55年に遡って遺産の分割をする必要が生じる可能性が

あるのです。

実は、意外にこのようなケースは多く、私が相談を受けたケースでは

四次相続!?まで、何も手続をしていませんでした。


ちなみに、昭和22年5月2日以前は

法定家督相続人』のみが相続人となるのが原則でしたが、

日本国憲法が昭和22年5月3日に施行されるのに伴い、

平等原則に反することになるため、適用されなくなりました。

相続分もそんなに簡単ではありませんね。
08年10月07日 16時08分15秒
Posted by: ariake
前回までは、土地と建物に共通する売り方について書きました。

しかし、実際には建物のある状態で売却されるケースが多いので、

今回は、いかにして中古の建物を高く売るかについて・・・。


まず『悪い例』・・・。

1.住み続けながら売りに出す。

2.襖や障子の破れがそのまま。

3.水周りが汚い。

4.庭が草ぼうぼう。

5.雨どいや門扉が壊れている。

などなど・・・


では『良い例』はと言うと・・・

上記の逆を考えていただければよいかと思います。

こうやって書き出してみると誰でも「そんなんじゃ売れないでしょ!」

と思うでしょうが、現実にはこういう中古物件がすごく多いのです。


まず、1.については、売れたお金で次の家を買うもしくは借りるから、

先に引っ越しはできない
、という言い訳があるでしょう。

しかし、購入希望者から見ると、居住中の物件は家人に気兼ねして

じっくり品定めができないし、生活感が漂っていて嫌なもの。

それに、綺麗に住んでるならまだしも、だらしない暮らしぶりを見せられたら

購買意欲が萎えてしまいます。

2.以下については、「売却するのに何でお金や手間をかけなきゃならないの

馬鹿馬鹿しい・・・。」という「言い訳」が多いでしょう。

気持はよく分かります。

しかし、これから住もうかという家の前身があまりに汚く、家人がだらしない

のを知ってしまうと、夢も希望もなくなってしまいます。

お金も手間もかけたくないけど、高く売りたいというのは虫がよすぎます。


≪私がコンサルティングした例≫

-築20年の一戸建て 延床31坪 土地42坪-

コンサルティング前の業者査定額 :2800万円~2900万円

コンサルティング後の成約価格:3280万円
(コンサルティング内容)

1.水周りを中心としたハウスクリーニング

2.カーポートの塗り替え

3.障子の張り替え

4.庭の草取り、樹木の剪定

(上記作業の費用) 合計:20万円弱

20万円の費用と、ちょっとした手間で、

この売主さんは約400万円も高く家を売ることができました

しかも仲介業者が驚くほど早く売れました。


「売り方」ってあるんですねえ・・・、と仲介業者さんが感心してました。

オイオイ、それってホントはあんたの仕事なんだよ!
08年10月06日 10時24分00秒
Posted by: ariake
申立てに必要な書類は以下のようなものです。

1.申立書

2.申立附票
 (1)「申立人照会書」(2)「本人照会書」(3)「後見人等候補者照会書」

3.診断書および診断書附票(医師が記入)

4.同意書(本人の親族)

5.財産目録

6.資産・債務や収入・支出を裏付ける資料

7.「療育手帳(愛の手帳)」コピー(知的障害者の場合)

8.戸籍謄本等

 (1)戸籍謄本:申立人・本人・後見人候補者 各1通

(2)住民票(または戸籍附票):本人・後見人候補者 各1通

9.「登記されていないことの証明書」本人1通

10.親族関係図


家庭裁判所の窓口で用紙および記入見本がもらえます。
08年10月05日 11時50分00秒
Posted by: ariake
前回、遺言と遺留分について少し説明しました。

分かり易くするため簡単な設例を使ったのですが、

実際は、もっと複雑です。

ただ、以下のような算定方法にあてはめれば間違いない

と思いますので、ご紹介しておきます。


遺留分侵害額の算定式」(最判平成8年11月26日参照)

(現存遺産額+贈与財産額-相続債務額)×遺留分

-特別受益財産額-相続財産額+遺留分権利者負担債務額

とはいえ、上記の内容を理解するのもひと苦労。

遺言は、簡単ではありません。


08年10月04日 09時43分00秒
Posted by: ariake
「早く売る」ためには、以下のような手順をとります。


1.広告量が豊富な不動産業者の上位5社をピックアップ

2.上記5社を呼んでそれぞれに広告図面を作成させる

3.広告図面を確認する(場合により修正させる)

4.広告図面以外の販売方法について相談(折込・ホームページ・情報誌など)

5.5社すべてに対して>、『同一日』を指定して広告掲載を含む販売活動
  
  開始日を内容とする「一般媒介契約」を締結する

以上です。


上記のように各社が一斉に販売活動を開始することで、

マーケットに出回る情報量が格段に増えますし、注目度も高まります。

また、業者間の競争を促進する効果も期待できます。


前回お話したように、不動産売却は「鮮度が命!」

十分な準備をした上で、「一発勝負」で売り切ることを

心がけてください。


08年10月03日 11時52分55秒
Posted by: ariake
成年後見の申し立てを検討している方が、気になる点として

まず「費用」がどの位かかるか…という点ではないでしょうか?


そこで、最低限必要な費用をご案内します。(横浜の場合)

≪申立て費用≫

1.収入印紙:800円

2.郵便切手:2800円(保佐・補助:3800円)

3.登記印紙:4000円

4.鑑定費用:50000円~100000円(現金)*医師による

合計:最低57600円~最高107600円位


≪申立て必要書類取得費用≫

1.戸籍謄本等交付料
  ・戸籍謄本(本人・申立人・後見人候補者) @450円=1350円
  ・住民票又は戸籍附票(本人・後見人候補者)@300円=600円

2.「登記されていないことの証明書」(本人)@400円

3.診断書および診断書附票 3000円~10000円*医師による

合計:5350円~12350円


以上から

最低63000円~最高120000円

くらいと考えておけばよいでしょう。
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