第1回目に不動産の正しい売り方の基本は、

「適正価格」で、「迅速に」売ること…と書きました。


「早く売る」とは、どういう意味か・・・？

通常、不動産を売る時は、不動産会社の広告などを通じて「マーケット」に出すわけですが、

不動産も商品である以上食品などと同じように、「賞味期限」というものがあります。

不動産を売り出すと、折り込みチラシやインターネット、不動産屋の店頭の広告・・・などで、

購入希望者の目にとまるようになります。

購入を検討している方は、これらの情報を毎週定期的にチェックしています。

ということは、長い期間「マーケット」に出されている物件は、

『売れ残り』物件という、評価をされてしまうのです。


「マーケット」で『売れ残り』の烙印を押されてしまうと、ますます商品価値が下がり、

ついには、『値下げ』をせざるを得ないことになります。


ですから、「早く売る」ことは、とても重要なポイントなのです。


なお、「売り急ぐ」ということは、「早く売る」こととは異なる・・・

というより、むしろ反対の意味です。


「早く売る」ためには、どうしたらよいか・・・については次回に。

前に、不動産会社選定の基準についてお話しましたが、不動産を売る時に最も重要なこ

とは、『良い営業マン』にめぐり合うことです。

これまでお話したことは、自分で調査することのできる方にとっては有意義だと思うので

すが、一般の方にとってはなかなか難しいことばかりだと思います。

そこで、最終的には営業マンに「おまかせ」することが、売主にとって最も負担がかから

ない売却方法ということになります。


では、どんな営業マンを選べばよいのか？

一言でいえば、『誠実な』営業マンです。

そんなこと当たり前!　と思われるでしょうが、営業マンは常に売上を上げるために「契約」を

取る…というプレッシャーにさらされているので、ついつい調子のよいことを言ってしまい

がち。しかも、本人は「ウソ」という認識がなく、間違った情報を顧客に与えていることもあ

るのです。

分からない質問をされたり、確認してないことを聞かれたりしたときに「それについては、

もう一度調べた上でご回答します。」と言えるかどうか…。ここがポイントです。


上司から「早くハンコもらって来い！」と怒鳴られても、きちんと誠実に対応できる営業マ

ンに出会えたら、まず間違いないでしょう。


つづく

よく、あそこの土地は坪７０万で売れたとか、坪１００万だったという話を耳にします。

そして、それを根拠にその数字が「この辺の相場だ」と言われることがあります。


確かに「平均的な価格」としての相場価格というものはあります。しかし、だからといっ

て自分の土地がその相場価格で売れるというものではありません。

「隣の土地が坪１００万円で売れたから、うちの土地も１００万円で売れる」とは限りま

せん。なぜかといえば、不動産はひとつとして同じものはないからです。


例えば、Aという土地は間口が広い整形地で東南角の４０坪の土地。

隣のBという土地は、旗竿状の敷地で、車庫入れが難しい６０坪の土地。

Aが４０００万円＠１００で売れたとしても、Bを６０００万円＠１００で買う人はまずい

ないでしょう。BはAの価格の７割前後に評価されるかもしれません。

Bのような土地のことを「路地状敷地」といい、また業界では「専通」（専用通路の略）な

どと言って、一般的には低い評価がされるのです。


土地の価格評価に際しては、この他「道路と敷地の高低差」「日当たり」「前面道路の

幅員、公道か私道か」などが重要な判断材料になります。

このように不動産はひとつひとつ個性のある「特定物」であるため、専門家による現物

の「査定」が重要になってくるのです。

つづく

前回、不動産を売る時の「適正な価格」とは、実勢価格を基準にするという話をしました

が、では実勢価格はどうやって調べればよいのでしょう？


これは、地元にある不動産会社に聞く…しかありません。

当り前のことですが、不動産は場所によって価格が異なるので地元の情報が重要で

す。そして、実勢価格とは「実際に取引されている価格」ですから、実際の取引の情報

を多く持っている地元にある不動産会社に聞くのが最も有効なのです。

不動産価格評価のプロである不動産鑑定士さんでさえ、実勢価格を調査する時は地元

の不動産会社にヒアリングするのですから・・・。


しかし、地元にある不動産会社といっても、個人経営の不動産屋から財閥系の大手不

動産販売会社まで様々で、どんな基準で選んだらよいか分らない方が多いでしょう。

不動産会社選定の基準は、①取引件数が多い②悪い評判を聞かない③営業がしつこ

くない・・・というものでよいでしょう。新聞の折り込みチラシの量などである程度取引件

数が多いか少ないかは想像がつきます。

そして、最大のポイントは「最低３社以上は物件査定を依頼すること」です。

複数の査定額を比較することによって、より客観的な価格を知ることができるからです。

つづく

高齢になり、老人ホームの入居資金を作るために自宅を売却される方が増えています。また、相続で取得した家に誰も住まなくなったので売却したいという方も多くいらっしゃいます。

そんな時、みなさんはどうやってその家を売られるのでしょうか？
そこでこれから何回かにわたり、不動産の正しい!?売り方…についてお話しましょう。


【基礎編】

不動産売却に際しての基本は、

１．「適正な価格」で、

２．「迅速に売る」　　　・・・というものです。


１．「適正な価格」とは

不動産の「価格」には、いくつかの種類があります。

路線価、公示価格、基準価格などという言葉を聞かれたことがあると思います。
これらは、税金の計算など、一定の目的のために決められた価格です。

では、我々が不動産を売却する時の「適正な価格」とはどんなものでしょうか？

それは、「実勢価格」つまり市場で実際に取引されている価格です。

よく、あそこの家はいくらで売れた…とか、あの土地は坪いくらだったとか…

という話を聞かれると思いますが、それが実勢価格です。


つづく