シニアライフ・相続・外国人サポート！横浜行政書士ブログ

申立て書類のひとつに

「診断書および診断書附票」があります。

いわゆる「認知症」であるとの診断をするものです。


この診断書を誰に書いてもらうか？

これは実際上困ることが多い問題です。

本来は精神科の医師が専門医なのですが、

精神科にかかっている方はあまりいないでしょう。

家庭裁判所も必ずしも精神科医に限らず、

広く主治医（脳神経外科、内科など）に診断書の

記入をしてもらうように求めています。

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遺言の中で、財産を特定の相続人に承継させる旨の

表現はいくつかありますが、

例えば、

「横浜市西区平沼１丁目１番地の土地は、

松本康二にやることにして下さい。」


という表現をした遺言は、遺贈となるのか

それとも、遺産分割方法の指定となるのか？

一般的には、このような表現は遺産分割の指定
と解されています。

これに対して、「…を松本康二にやる。」または、

「やることにする」という表現であれば

遺贈となるようです。


どちらにしても、その土地が指定された相続人に承継
されるので、形式なんか意味がない！と思われる方も

いらっしゃるかもしれませんが、

遺贈となるか、遺産分割の指定による相続となるかで

所有権移転登記の登録免許税が大きく異なってきます。

例えば、

評価４０００万円の土地を相続を原因とする所有権移転登記の

登録免許税は、４０００万円× ４/１０００＝１６万円　

ですが、

遺贈による場合は、４０００万円×　２０/１０００＝８０万円

となります。


ちょっとした表現の違いで、相続にかかる費用に大きな違いが出てくる

ということもありますので注意したいものです。

遺言で相続分や遺産分割の方法を指定をする際、

「遺留分」に気をつけないと相続発生後にトラブルに

なることがある…と前に書きました。


では、遺留分の前提になる「法定相続分」については

どのように定められているのでしょうか？

民法第９００条に規定があります。

　≪相続人≫　　　　　　　　　　≪法定相続分≫

　配偶者＋子　　　　　　　　　 配偶者１／２　子１／２

　配偶者＋直系尊属　　　　　　配偶者２／３　尊属１／３

　配偶者＋兄弟姉妹　　　　　　配偶者３／４　兄弟姉妹１／４


ただし、上記は昭和５６年１月１日以降の相続についてのみ適用され、

昭和２２年５月３日から昭和５５年１２月３１日までの相続については

以下のようになります。

　≪相続人≫　　　　　　　　　　≪法定相続分≫

　配偶者＋子　　　　　　　　　 配偶者１／３　子２／３

　配偶者＋直系尊属　　　　　配偶者１／２　直系尊属１／２

　配偶者＋兄弟姉妹　　　　　配偶者２／３　兄弟姉妹１／３


これから起こる相続に、なぜ昭和５５年以前の相続分規定が関係あるのか？

疑問に思われる方もいらっしゃると思います。

「二次相続」という言葉をお聞きになったことはありませんか？

例えば、昭和５５年１０月８日にお父さんが亡くなったとします。

そして、平成２０年１０月８日にお母さんが亡くなったとします。

お父さんが亡くなったときに、遺産分割や相続登記をしていなかった

場合、昭和５５年に遡って遺産の分割をする必要が生じる可能性が

あるのです。

実は、意外にこのようなケースは多く、私が相談を受けたケースでは

四次相続!?まで、何も手続をしていませんでした。


ちなみに、昭和２２年５月２日以前は

『法定家督相続人』のみが相続人となるのが原則でしたが、

日本国憲法が昭和２２年５月３日に施行されるのに伴い、

平等原則に反することになるため、適用されなくなりました。

相続分もそんなに簡単ではありませんね。

前回までは、土地と建物に共通する売り方について書きました。

しかし、実際には建物のある状態で売却されるケースが多いので、

今回は、いかにして中古の建物を高く売るかについて・・・。


まず『悪い例』・・・。

１．住み続けながら売りに出す。

２．襖や障子の破れがそのまま。

３．水周りが汚い。

４．庭が草ぼうぼう。

５．雨どいや門扉が壊れている。
などなど・・・


では『良い例』はと言うと・・・

上記の逆を考えていただければよいかと思います。

こうやって書き出してみると誰でも「そんなんじゃ売れないでしょ！」

と思うでしょうが、現実にはこういう中古物件がすごく多いのです。


まず、１．については、売れたお金で次の家を買うもしくは借りるから、

先に引っ越しはできない、という言い訳があるでしょう。

しかし、購入希望者から見ると、居住中の物件は家人に気兼ねして

じっくり品定めができないし、生活感が漂っていて嫌なもの。

それに、綺麗に住んでるならまだしも、だらしない暮らしぶりを見せられたら

購買意欲が萎えてしまいます。

２．以下については、「売却するのに何でお金や手間をかけなきゃならないの？

馬鹿馬鹿しい・・・。」という「言い訳」が多いでしょう。

気持はよく分かります。

しかし、これから住もうかという家の前身があまりに汚く、家人がだらしない

のを知ってしまうと、夢も希望もなくなってしまいます。

お金も手間もかけたくないけど、高く売りたいというのは虫がよすぎます。


≪私がコンサルティングした例≫

－築２０年の一戸建て　延床３１坪　土地４２坪－

コンサルティング前の業者査定額　：２８００万円～２９００万円

コンサルティング後の成約価格：３２８０万円
（コンサルティング内容）

１．水周りを中心としたハウスクリーニング

２．カーポートの塗り替え

３．障子の張り替え

４．庭の草取り、樹木の剪定

（上記作業の費用）　合計：２０万円弱

２０万円の費用と、ちょっとした手間で、

この売主さんは約４００万円も高く家を売ることができました。

しかも仲介業者が驚くほど早く売れました。


「売り方」ってあるんですねえ・・・、と仲介業者さんが感心してました。

オイオイ、それってホントはあんたの仕事なんだよ！