シニアライフ・相続・外国人サポート！横浜行政書士ブログ

一般の戸建て住宅の敷地面積は、

30坪から45坪くらいがほとんどですから、

売る時はそのままの大きさで売ってもよいのですが、

60～70坪を超える土地については、そのまま売るのが

難しい場合もままあります。

実勢価格が坪100万円で70坪の土地は、7000万円。

土地代に7000万円も出して、さらに建物代2500万～

3000万円も出せる人が世の中にどの位いるかというと

そう多くはありません。

したがって、こういう土地をそのまま売る場合は、

かなり時間がかかると考えた方がよいでしょう。

しかし、時間がなく、しかも安く売りたくもない…

という場合もあります。

そんな時は、土地を分割して売ることをお奨めします。

土地家屋調査士さんに測量してもらい、

Ａ区画とＢ区画の二筆に分けて、それぞれの価格を

設定して、仲介業者に売らせるのです。

7000万の半分ですから、3500万円の土地が２個できる

わけです。

この位の価格帯であれば、顧客数もかなり見込めますから

早く成約させる確立もぐんと上がります。

また、面積が小さくなることで価格のグロスが下がりますから、

単価を若干上げても売れるでしょう。

つまり、単純に半分の3500万円ではなく、3650万円くらいの

価格設定も可能になってくるのです。

こうすることで、「早く」「高く」売ることが可能になります。

もっとも、その土地が分割可能であることと、

建物を解体して「更地」で売ることが条件にはなります。

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（４）で「業者選定」について書きました。

不動産業者と言っても、財閥系の大手不動産販売会社から

マンションの一室で看板も出さずにやっている「ブローカー」

もどきの業者まで、実に幅があります。


ブローカー業者に売却の相談をするとどうなるか？

「私の家はいくら位で売れますかねえ…？」

と尋ねただけで、媒介依頼をしたわけでもないのに、

いつの間にか「自分の家が売りに出されている…！」

ということ珍しくありません。


もちろん、おおっぴらに広告したりはしません。

仲間の業者に「未公開のいい物件あるけど、お客いない？」

などと言って、勝手に作った「物件概要書」を渡したりします。

その資料をもらった業者は、さらに自分の知り合い業者に

そのコピーを渡します。

こうなると、その後はもう歯止めが効きません。

ファックスで到る所に（擦り切れて読めない）物件資料が出回り

突然知らない業者が家にやって来て、

「内見させてもらえますｳ…？」

などと、図々しくも家に上がろうとしたりします。


この時初めて所有者は、自分の家が売りに出されていることを

知り愕然とするのです。

申立て書類のひとつに「財産目録」があります。

この言葉を見ただけで、「うわっ、面倒くさそう…」

と思われる方も多いのではないでしょうか？


しかし、実際は思うほど面倒でもありません。

裁判所でくれる書類の中に財産目録のひな形の

用紙が入っていますし、パソコンで自分で作っても

良いので、形式はそんなに気にすることもありません。


そして内容についても、申立人が把握している範囲

で、本人の財産を記載すればよいだけです。

ただ、記載する財産については、出来るだけ正確に。

例えば、不動産なら登記簿謄本の地番や地積を記入して

ください。住居表示と登記上の地番は異なりますので

注意して下さい。


もし、申立後に他の財産の存在が判明したらその時に

申告すれば大丈夫です。

前回までは、土地と建物に共通する売り方について書きました。

しかし、実際には建物のある状態で売却されるケースが多いので、

今回は、いかにして中古の建物を高く売るかについて・・・。


まず『悪い例』・・・。

１．住み続けながら売りに出す。

２．襖や障子の破れがそのまま。

３．水周りが汚い。

４．庭が草ぼうぼう。

５．雨どいや門扉が壊れている。
などなど・・・


では『良い例』はと言うと・・・

上記の逆を考えていただければよいかと思います。

こうやって書き出してみると誰でも「そんなんじゃ売れないでしょ！」

と思うでしょうが、現実にはこういう中古物件がすごく多いのです。


まず、１．については、売れたお金で次の家を買うもしくは借りるから、

先に引っ越しはできない、という言い訳があるでしょう。

しかし、購入希望者から見ると、居住中の物件は家人に気兼ねして

じっくり品定めができないし、生活感が漂っていて嫌なもの。

それに、綺麗に住んでるならまだしも、だらしない暮らしぶりを見せられたら

購買意欲が萎えてしまいます。

２．以下については、「売却するのに何でお金や手間をかけなきゃならないの？

馬鹿馬鹿しい・・・。」という「言い訳」が多いでしょう。

気持はよく分かります。

しかし、これから住もうかという家の前身があまりに汚く、家人がだらしない

のを知ってしまうと、夢も希望もなくなってしまいます。

お金も手間もかけたくないけど、高く売りたいというのは虫がよすぎます。


≪私がコンサルティングした例≫

－築２０年の一戸建て　延床３１坪　土地４２坪－

コンサルティング前の業者査定額　：２８００万円～２９００万円

コンサルティング後の成約価格：３２８０万円
（コンサルティング内容）

１．水周りを中心としたハウスクリーニング

２．カーポートの塗り替え

３．障子の張り替え

４．庭の草取り、樹木の剪定

（上記作業の費用）　合計：２０万円弱

２０万円の費用と、ちょっとした手間で、

この売主さんは約４００万円も高く家を売ることができました。

しかも仲介業者が驚くほど早く売れました。


「売り方」ってあるんですねえ・・・、と仲介業者さんが感心してました。

オイオイ、それってホントはあんたの仕事なんだよ！