シニアライフ・相続・外国人サポート！横浜行政書士ブログ

リバースモーゲージの効用について。

一人暮らしまたは夫婦ふたりの高齢者世帯の

不安の上位は、介護（健康）と生活資金です。


介護付きマンションや老人ホームに入居できれば

介護については、かなり安心できるでしょう。

しかし、そこに入居するための資金が十分ある

という方ばかりではありません。

夫婦二人の生活資金として十分な金額は、

都市部では月額約３０万円とも言われますが、

年金だけでそれだけの収入がある方は少数でしょう。


しかし、そうした方々でも、

既にローンの終わった住宅を持っている方は、

かなり多くいらっしゃいます。

特に、首都圏では地価が高いことから、

不動産、特に土地の資産価値は、金融資産をはるかに

上回ります。


自分の居住用である自宅は、賃貸マンションなどの

事業用資産と違い、そのままでは何らの収益を生みませんから、

その資産価値を顕在化させて活用するには、

売却するか賃貸するしかありません。

しかし、それでは愛着のある自宅に住み続けることが

できなくなります。


リバースモーゲージは、自宅を手放すことなく

老後の生活資金を補完し、また、施設などへの入居資金を確保する

ことを可能にする制度なのです。

前回までは、土地と建物に共通する売り方について書きました。

しかし、実際には建物のある状態で売却されるケースが多いので、

今回は、いかにして中古の建物を高く売るかについて・・・。


まず『悪い例』・・・。

１．住み続けながら売りに出す。

２．襖や障子の破れがそのまま。

３．水周りが汚い。

４．庭が草ぼうぼう。

５．雨どいや門扉が壊れている。
などなど・・・


では『良い例』はと言うと・・・

上記の逆を考えていただければよいかと思います。

こうやって書き出してみると誰でも「そんなんじゃ売れないでしょ！」

と思うでしょうが、現実にはこういう中古物件がすごく多いのです。


まず、１．については、売れたお金で次の家を買うもしくは借りるから、

先に引っ越しはできない、という言い訳があるでしょう。

しかし、購入希望者から見ると、居住中の物件は家人に気兼ねして

じっくり品定めができないし、生活感が漂っていて嫌なもの。

それに、綺麗に住んでるならまだしも、だらしない暮らしぶりを見せられたら

購買意欲が萎えてしまいます。

２．以下については、「売却するのに何でお金や手間をかけなきゃならないの？

馬鹿馬鹿しい・・・。」という「言い訳」が多いでしょう。

気持はよく分かります。

しかし、これから住もうかという家の前身があまりに汚く、家人がだらしない

のを知ってしまうと、夢も希望もなくなってしまいます。

お金も手間もかけたくないけど、高く売りたいというのは虫がよすぎます。


≪私がコンサルティングした例≫

－築２０年の一戸建て　延床３１坪　土地４２坪－

コンサルティング前の業者査定額　：２８００万円～２９００万円

コンサルティング後の成約価格：３２８０万円
（コンサルティング内容）

１．水周りを中心としたハウスクリーニング

２．カーポートの塗り替え

３．障子の張り替え

４．庭の草取り、樹木の剪定

（上記作業の費用）　合計：２０万円弱

２０万円の費用と、ちょっとした手間で、

この売主さんは約４００万円も高く家を売ることができました。

しかも仲介業者が驚くほど早く売れました。


「売り方」ってあるんですねえ・・・、と仲介業者さんが感心してました。

オイオイ、それってホントはあんたの仕事なんだよ！